Starogradnja vs novogradanja u 2021 – analiza tržišta
Šta se dešavalo na tržištu nekretnina u Beogradu u 2021. godini? Koliko se prometovala starogradnja a koliko novovogradnja? Koliko su investitori zaradili? Ako vas zanimaju odgovori na ova pitanja na pravom ste mestu, sledeća analiza je baš za vas.
U ovoj analizi uzela sam u razmatranje samo stanove na teritoriji grada Beograda. Pa da pogledamo jedan prikaz gde se vidi presek stanja na nivou celog Beograda.
Šta ovde vidimo:
- Kupovina od investitora (novogradnja) 55,52%
- Kupoprodaja (starogradnja) oko 44,14%
- Prodaja između rođaka 0,30%
- Prodaja na javnoj aukciji 0,04
Ovih 0,34% je zasigrno stara gradnja ali je nisam uzimala u obzir a i udeo na tržištu je skoro zanemarljiv tako da mislim da možemo da “živimo” sa ovom greškom.
Da pogledamo sada apsolutno učešće sa cenama kako bi stekli pravi utisak o količini novca koji je u opticaju.
Cene i koliko su investitori zaradili u 2021. godini
Prosečna cena kvadrata starogradnje na teritoriji Beograda je 1670 evra dok je prosečna cena novogradnje oko 500 evra veća i iznosi 2195 evra. Ovo su prosečne cene i ne znače puno osim da se vidi razlika starogradnje i novogradnje.
Cene po opštinama već više znače i ovde se jasno vidi veliki uticaj opština Savskog venca (novogradnja 3439 / starogradnja 2391 – više od 1000 evra razlike, gde se Beograd na vodi pojavljuje kao glavni osumnjičeni za ovu razliku) i Starog grada (razlika je 673 evra u korist novogradnje), Novi Beograd (razlika je 652 evra u korist novo gradnje). Čudan rezultat je ono što se desilo je na opštini Vračar gde je prema zvaničnim podacima ispalo da je jeftinije kupiti novogradnju!?!
| Gradnja | Čukarica | Novi Beograd | Palilula | Rakovica | Savski venac | Stari grad | Voždovac | Vračar | Zemun | Zvezdara |
| Novo | 1738 | 2466 | 1586 | 1256 | 3439 | 3095 | 1960 | 2425 | 1834 | 1698 |
| Staro | 1388 | 1814 | 1287 | 1109 | 2391 | 2422 | 1517 | 2602 | 1409 | 1606 |
| Razlika | 350 | 652 | 299 | 147 | 1048 | 673 | 443 | -177 | 425 | 92 |
Koliko su investitori zaradili? Pa sad investitori su prometovali preko 1 120 000 000 evra koliko su zaradili zavisi od cene gradnje kao i cene prodaje pa tako samo možemo da spekulišemo o stvarnoj zaradi. Čisto zabave radi možemo da damo neka poređenja na osnovu prosečnih (kumulativnih vrednosti na nivou Beograda kao celine) i pretpostavke cene gradnje.
Cena gradnje 600 m2
Investitori su napravili 486390m2 x 600e/m2 = 291 834 000
U ovom slučaju investitori su zaradili 836 382 150 evra
Cena gradnje 800 m2
Investitori su napravili 486390m2 x 800e/m2 = 389 112 000
U ovom slucaju investitori su zaradili 739 104 150 evra
Cena gradnje 1000 m2
Investitori su napravili 486390m2 x 1000e/m2 = 486 390 000
U ovom slucaju investitori su zaradili 641 826 150 evra
Naravno d neću tek tako “optužiti” investitore da su zaradili baš ovoliko jer se mora uzeti u obzir činjenica da oni moraju da izgrade dodatne kvadrate koji su zajednički (hodnici, prostor za lift, ulaz , a u luksuznijoj gradnji svakako ima nogo više zajedničkih kvadrata).
Kao što rekoh, računica je zabave radi 🙂
Konkretan primer investiranja – Krnjača 2021. godine
Krnjača nije lokacija u Beogradu koja je popularna kod investitora, ne kao recimo neke centralne beogradske opštine, ali nije ni da se ne gradi na njoj.
Statistički podaci o novogradnji iz Krnjače:
Prošle godine je od investitora kupljeno 99 stanova. Ukupna površina stanova u Krnjači je 4017 dok je ukupna cena ovih 99 ugovora 4 683 495 evra. Ovo nas dovodi do prosečne cene po kvadratu od 1157 evra.
Opet malo spekulacije oko cene gradnje kvadrata. Ako pretpostavimo da je cena gradnje 600 evra/m2 onda su investitori zaradi skoro 600 evra po metru kvadratnom. Ukoliko sračunamo znači da su investitori u Krnjači prošle godine zaradili nešto više od 2 miliona evra. Nije loše!
Ako vas zanima ovakva vrsta investiranja imamo zanimljiv plac za investitore. Početno ulaganje od 120 000 evra a ostalo kroz kvadrate. Pogledajte plac na ovom linku.
