Ko plaća porez kod kupovine stana: kupac ili prodavac

Ko plaća porez kod kupovine stana zavisi od poreza. Porez na prenos apsolutnih prava (2,5%) po zakonu duguje prodavac, ali ga u praksi ugovorom preuzima kupac. PDV kod novogradnje kupac plaća kroz cenu. Porez na kapitalni dobitak uvek plaća prodavac, osim ako je stan imao najmanje 10 godina. Sve što nije zakonska obaveza rešava ugovor, pa ga pročitajte pre potpisa.

NekretnineNaDlanu tabela: ko plaća koji porez kod kupovine stana

Kod kupoprodaje stana zakon određuje obveznika za svaki porez posebno, a ugovor određuje ko stvarno plaća. NekretnineNaDlanu tabela poreza pri kupoprodaji pokazuje oba odgovora na jednom mestu.

Trošak	Stopa	Po zakonu	U praksi
Porez na prenos apsolutnih prava (starogradnja)	2,5%	prodavac	kupac, ako tako piše u ugovoru
PDV (novogradnja od investitora)	u ceni stana	investitor ga obračunava	kupac, kroz cenu
Porez na kapitalni dobitak	15% na zaradu	prodavac	prodavac
Porez na imovinu	godišnji	vlasnik	do prodaje prodavac, posle kupac
Overa ugovora kod notara	po notarskoj tarifi	nije propisano	po dogovoru, najčešće kupac
Upis u katastar	po taksi	nije propisano	po dogovoru, najčešće kupac
Agencijska provizija	po ugovoru sa agencijom	nije propisano	svako po svom ugovoru sa agencijom

Porez na prenos i PDV se nikad ne plaćaju zajedno za isti stan. Plaća se jedan ili drugi.

Ko plaća porez na prenos apsolutnih prava: kupac ili prodavac

Po zakonu porez na prenos apsolutnih prava plaća prodavac. Tako kaže član 25 Zakona o porezima na imovinu. Stopa je 2,5% (član 30). Osnovica je ugovorena cena, ako nije niža od tržišne vrednosti (član 27).

Za stan od 100.000 € porez na prenos iznosi 2.500 €. Okvirnu cenu za svoj deo grada nađite u pregledu cene kvadrata u Beogradu po opštinama.

U praksi skoro svaki ugovor sadrži klauzulu da porez plaća kupac. To je dozvoljeno, ali ne menja ko je obveznik. Rešenje Poreske uprave i dalje glasi na prodavca.

Razlika je u jemstvu (član 42):

• Kupac koji se ugovorom obavezao da plati porez jemči solidarno. Poreska uprava može da naplati od njega isto kao od prodavca.
• Kupac koji to nije preuzeo jemči supsidijarno. Poreska uprava od njega naplaćuje tek kada ne uspe od prodavca.

Ako ugovor o porezu ćuti, plaća prodavac.

Kad se porez prijavljuje, a kad ne

Za ugovor overen kod notara poreska prijava se ne podnosi (član 34). Notar ugovor u roku od 24 sata šalje katastru, a katastar podatke prosleđuje Poreskoj upravi.

Prijava u roku od 30 dana (član 36) važi samo u slučajevima kad prenos ne ide preko notarske isprave. Kod kupoprodaje stana to je retkost.

Kada kupac ne plaća porez na prenos: prvi stan

Kupac prvog stana ne plaća porez na prenos za površinu do 40 m² za sebe i do 15 m² za svakog člana porodičnog domaćinstva (član 31a). Uslovi su da je punoletni državljanin Srbije sa prebivalištem u Srbiji i da od 1. jula 2006. nije imao stan u svojini.

Ako je stan veći, porez se plaća samo na višak kvadrata.

Novogradnja: PDV umesto poreza na prenos

Kada se stan kupuje od investitora koji je u sistemu PDV-a, plaća se PDV, a ne porez na prenos (član 24a Zakona o porezima na imovinu). Investitor obračunava PDV i on je uračunat u cenu, pa ga kupac plaća kroz cenu stana.

Kupac prvog stana u novogradnji ima pravo na povraćaj PDV-a, pod istim uslovima i za istu površinu kao kod poreza na prenos: 40 m² za kupca i 15 m² po članu domaćinstva (član 56a Zakona o PDV-u). Uslov je i da je cena sa PDV-om u celosti isplaćena prodavcu.

Porez na kapitalni dobitak: uvek prodavac

Porez na kapitalni dobitak plaća prodavac, na razliku između prodajne i nabavne cene. Stopa je 15% (članovi 72 i 77 Zakona o porezu na dohodak građana).

Prodavac ga ne plaća u dva slučaja:

1. Stan je imao neprekidno najmanje 10 godina pre prodaje (član 72a). Tada se razlika uopšte ne smatra kapitalnim dobitkom.
2. Novac uloži u rešavanje stambenog pitanja svog ili porodice u Srbiji, u roku od 90 dana od prodaje (član 79). Ako ga uloži u roku od 12 meseci, ima pravo na povraćaj već plaćenog poreza.

Kupca ovaj porez ne košta ništa. Ali utiče na pregovore: prodavac kome ističe rok od 10 godina za dva meseca često radije čeka. Prodavac koji paralelno kupuje drugi stan žuri zbog roka od 90 dana.

Ako prodajete, a tek birate gde ćete oglasiti stan, pogledajte lokalne i velike portale za oglašavanje.

Porez na imovinu: ko plaća posle kupovine

Porez na imovinu plaća vlasnik, odnosno imalac prava na nepokretnosti (član 4 Zakona o porezima na imovinu). Od dana kupovine to je kupac.

Kada je ugovor overen kod notara, kupac ne podnosi prijavu za porez na imovinu (član 33b). Notar podatke dostavlja lokalnoj poreskoj upravi. Prijava u roku od 30 dana (član 33v) ostaje za slučajeve koji ne idu preko notara.

Porez za period pre prodaje duguje prodavac. Kupac zato pre potpisa traži potvrdu da za stan nema duga za porez na imovinu.

Ostali troškovi kupoprodaje: dogovor, ne zakon

Za overu kod notara, upis u katastar i agencijsku proviziju zakon ne određuje ko plaća. To se rešava ugovorom.

• Overa ugovora: notar naplaćuje po tarifi koja zavisi od vrednosti stana. Najčešće plaća kupac.
• Upis u katastar: taksu za upis najčešće plaća kupac, jer se upisuje on.
• Agencijska provizija: svaka strana plaća po svom ugovoru o posredovanju. Iznos i ko plaća moraju da piše u tom ugovoru.

NekretnineNaDlanu lista: šta mora da piše u ugovoru o porezu

Klauzula o porezu je kratka, ali od nje zavisi ko će dobiti poziv Poreske uprave. NekretnineNaDlanu lista za porez u ugovoru o kupoprodaji ima pet tačaka:

1. Ko plaća porez na prenos. Jasno, imenom ugovorne strane.
2. Ovlašćenje kupcu da u ime prodavca vodi postupak pred Poreskom upravom i prima rešenje.
3. Rok do kog kupac dostavlja dokaz o uplati. Ovo štiti prodavca, jer rešenje glasi na njega.
4. Izjava o oslobođenju za prvi stan, ako kupac ima pravo na njega, sa dokazima koje notar prosleđuje.
5. Potvrda da nema duga za porez na imovinu do dana potpisa.

Pre nego što date kaparu, proverite i stan, a ne samo ugovor. Šta tačno da pogledate, opisali smo u tekstu eKatastar: šta da proverite pre kapare za stan.

Česta pitanja