Cena kvadrata u Beogradu 2026 po opštinama
Cena kvadrata u Beogradu u prvoj polovini 2026. iznosi u proseku 3.219 €/m² (medijana 3.169 €/m²), prema zvaničnim podacima Republičkog geodetskog zavoda. To je 13,94% više nego u istom periodu 2025. Najskuplji je Savski venac (4.210 €/m²), a najpovoljnija Stara Rakovica (2.600 €/m²). Novoizgrađeni stanovi koštaju 3.247 €/m², postojeći 3.201 €/m². Ispod su cene za svih 10 opština, trend od 2020. i tabele za preuzimanje.
Cena kvadrata u Beogradu u prvoj polovini 2026.
Prosečna cena kvadrata stana u Beogradu je 3.219 €/m². To je ostvarena cena iz kupoprodajnih ugovora, ne cena iz oglasa.
Prosečan stan košta 197.689 €, a medijana je 178.100 €. Polovina kupaca platila je manje od 178.100 €. Nekoliko vrlo skupih stanova podiže prosek.
| Opština (KO) | Prosečna cena | Medijana | Promena | Broj prodaja |
|---|---|---|---|---|
| Savski venac | 4.210 €/m² | 4.117 €/m² | +9,86% | 370 |
| Stari grad | 4.030 €/m² | 4.015 €/m² | +10,15% | 241 |
| Vračar | 3.639 €/m² | 3.619 €/m² | +11,79% | 333 |
| Novi Beograd | 3.385 €/m² | 3.431 €/m² | +15,74% | 1.439 |
| Palilula | 3.046 €/m² | 2.970 €/m² | +18,52% | 266 |
| Zvezdara | 2.967 €/m² | 3.030 €/m² | +10,24% | 568 |
| Voždovac | 2.908 €/m² | 2.840 €/m² | +10,91% | 831 |
| Čukarica | 2.852 €/m² | 2.869 €/m² | +15,40% | 452 |
| Zemun | 2.822 €/m² | 2.803 €/m² | +8,18% | 457 |
| Stara Rakovica | 2.600 €/m² | 2.656 €/m² | +15,29% | 237 |
Promena u odnosu na prvo polugodište 2025. Uže urbano područje Beograda, 10 katastarskih opština. Izvor: RGZ, Statistika cena nepokretnosti – prvo polugodište 2026, Tabela 2.
Novogradnja ili starogradnja: gde je kvadrat skuplji
Novogradnja je u Beogradu tek 1,4% skuplja od starogradnje: 3.247 €/m² prema 3.201 €/m². Na Vračaru, Zvezdari i u Zemunu važi obrnuto.
| Opština (KO) | Postojeći stanovi | Novoizgrađeni stanovi | Razlika |
|---|---|---|---|
| Savski venac | 3.831 €/m² | 5.182 €/m² | novogradnja +35,3% |
| Stari grad | 4.019 €/m² | 4.133 €/m² | novogradnja +2,8% |
| Vračar | 3.698 €/m² | 3.455 €/m² | starogradnja +7,0% |
| Novi Beograd | 3.291 €/m² | 3.473 €/m² | novogradnja +5,5% |
| Palilula | 3.045 €/m² | 3.048 €/m² | gotovo isto |
| Zvezdara | 3.110 €/m² | 2.775 €/m² | starogradnja +12,1% |
| Voždovac | 2.837 €/m² | 2.984 €/m² | novogradnja +5,2% |
| Čukarica | 2.789 €/m² | 2.959 €/m² | novogradnja +6,1% |
| Zemun | 2.880 €/m² | 2.745 €/m² | starogradnja +4,9% |
| Stara Rakovica | 2.498 €/m² | 2.795 €/m² | novogradnja +11,9% |
Izvor: RGZ, prvo polugodište 2026, Tabela 2. Razlika je izračunata iz prosečnih cena.
Lokacija pobeđuje godište zgrade. Stan u predratnoj zgradi na Neimaru i novi stan na obodu iste opštine nisu ista roba. Na Vračaru skoro da nema gde da se gradi, pa nova gradnja nastaje na rubovima. Na Savskom vencu novogradnju vuče Belgrade Waterfront.
Za RGZ je novoizgrađen stan prva prodaja od investitora, za zgrade iz 2021. i novije. Postojeći je svaki stan koji je već bio u prometu.
Najskuplje i najpovoljnije opštine u Beogradu
Najskuplja opština je Savski venac, sa 4.210 €/m². Najpovoljnija od 10 centralnih opština je Stara Rakovica, sa 2.600 €/m².
Razlika je 62%. Za iste pare kupujete 50 m² na Savskom vencu ili 81 m² u Staroj Rakovici. Stan od 50 m² po prosečnoj ceni košta oko 210.500 € na Savskom vencu, a oko 130.000 € u Staroj Rakovici.
Palilula je ove godine iznad Zvezdare, a u 2025. je bila ispod nje. Oprez: Palilula ima samo 266 prodaja u analizi. Mali uzorak lako pomera prosek.
Koje beogradske opštine najbrže poskupljuju
Najbrže poskupljuje Palilula, +18,52% za godinu dana. Slede Novi Beograd (+15,74%), Čukarica (+15,40%) i Stara Rakovica (+15,29%). Najsporije rastu Zemun (+8,18%) i Savski venac (+9,86%).
Starogradnja raste brže od novogradnje u devet od deset opština. Najveći skok ima postojeći stan na Čukarici: +21,03%.
To je logika spojenih sudova. Kada centar postane nedostižan, kupci se prelivaju ka Čukarici i Rakovici. Cene tamo rastu, ali ostaju ispod gradskog proseka.
Izuzetak je Savski venac, gde novogradnja raste brže (+17,03%).
Cene stanova u stambenim kompleksima u Beogradu
Najskuplji stambeni kompleks u Beogradu je Belgrade Waterfront, sa 5.821 €/m². U SOUL 64 kvadrat košta više od proseka Starog grada.
| Kompleks | Opština | Prosečna cena | Broj prodaja |
|---|---|---|---|
| Belgrade Waterfront | Savski venac | 5.821 €/m² | 55 |
| SOUL 64 | Novi Beograd | 4.108 €/m² | 135 |
| Sava Residence | Voždovac | 3.939 €/m² | 44 |
| NEWPORT | Novi Beograd | 3.741 €/m² | 65 |
| Wellport | Novi Beograd | 3.690 €/m² | 68 |
| Victory Gardens | Čukarica | 3.004 €/m² | 72 |
| Nemanjin grad | Voždovac | 2.591 €/m² | 35 |
| Sunnyville | Palilula | 2.477 €/m² | 101 |
Izbor iz 15 beogradskih kompleksa. Izvor: RGZ, prvo polugodište 2026, Tabela 3.
Za novogradnju na Voždovcu pogledajte naš pregled projekata i cena novogradnje na Voždovcu.
Kako se cena kvadrata u Beogradu menjala od 2020. do 2026.
Cene stanova u Beogradu rastu svake godine od 2020. Najveći skok bio je 2022: starogradnja +19%, novogradnja +17%. Posle toga novogradnja usporava na +3% i +1%, a od 2025. ponovo ubrzava.
| Godina | Starogradnja | Novogradnja | Na šta se odnosi |
|---|---|---|---|
| 2020. | od +5% do +8% | od +2% do +20% | raspon po opštinama* |
| 2021. | od +7% do +15% | od −3% do +24% | raspon po opštinama* |
| 2022. | +19% | +17% | Grad Beograd |
| 2023. | +13% | +3% | Grad Beograd |
| 2024. | +8% | +1% | Grad Beograd |
| 2025. | +14,64% | +5,20% | uže urbano područje |
| 1. polugodište 2026. | +15,18% | +11,71% | uže urbano područje |
Za 2020. i 2021. RGZ nema zbirni podatak za grad. Izvor: RGZ izveštaji 2020–2025 i za prvo polugodište 2026.
Ne računajte rast oduzimanjem cena iz dva izveštaja. RGZ je 2025. promenio metodologiju, definiciju novogradnje i teritoriju „Beograda”. Zato tabela prikazuje samo zvanične procente.
Koliko se stanova u Beogradu kupuje na kredit
U prvoj polovini 2026. čak 40% stanova u Beogradu kupljeno je uz kredit. To je 4 procentna poena više nego godinu ranije i najviše od 2020.
Udeo je bio 35% u 2020, 38% u 2021, 30% u 2022, 22% u 2023. i 29% u 2024. godini. Godina 2023. to dobro objašnjava: krediti su pali na 22%, a novogradnja je skoro stala.
Kupujete na kredit? Pre kapare proverite stan u katastru. Uputstvo je u tekstu eKatastar: šta da proverite pre kapare za stan.
Rekordne cene nekretnina u Beogradu 2026.
Najskuplji stan u Srbiji u prvoj polovini 2026. prodat je na Starom gradu za 2,6 miliona evra. To je ujedno i najskuplji kvadrat: 12.000 €/m².
| Rekord | Cena | Lokacija |
|---|---|---|
| Najskuplji stan | 2.600.000 € | Stari grad |
| Najskuplji kvadrat stana | 12.000 €/m² | Stari grad |
| Najskuplja kuća | 2.100.000 € | Savski venac |
| Najskuplje garažno mesto | 77.000 € | Stari grad |
Izvor: RGZ, Stanje na tržištu nepokretnosti – prvo polugodište 2026.
Od 2020. do 2024. najskuplji kvadrat svake godine prodat je u Beogradu na vodi. U 2026. presto je preuzeo Stari grad.
Cena garažnog mesta u Beogradu 2026.
Prosečno garažno mesto u Beogradu košta od 12.230 € u Zemunu do 29.348 € na Starom gradu. Na Novom Beogradu cene su za godinu porasle 18,77%.
Na Savskom vencu prosek je 28.100 €, na Vračaru 22.388 €. Detaljnu analizu pročitajte u tekstu Garaža skuplja od stana? Rekordne cene i analiza tržišta garaža u Beogradu.
Kako da čitate RGZ podatke o ceni kvadrata
RGZ objavljuje ostvarene cene iz ugovora. Oglasni portali objavljuju tražene cene. To nisu isti brojevi.
- Ostvarena ili oglašena cena. Cena u ugovoru je ono što je kupac platio. Cena u oglasu je želja prodavca.
- Katastarska ili gradska opština. RGZ prikazuje katastarske opštine. Katastarska opština Zemun nije cela gradska opština Zemun.
- Prosek ili medijana. Prosek povlače skupi stanovi. Medijana pokazuje šta je platio „srednji” kupac.
Iskustvo iz prakse: oglas i ugovor nisu ista cena
Marija Ratković Vuković, licencirani agent za nekretnine (licenca br. 3733) iz agencije Domina sa Vračara, svakodnevno vidi obe cene.
Po njenom iskustvu, razlika između tražene i postignute cene ide i do 20%. Najveća je kod stanova koji su od početka oglašeni preskupo. Takav stan mesecima stoji na portalima, a prodavac na kraju spusti više nego da je odmah tražio realnu cenu.
Preuzmite tabele cena stanova u Beogradu 2020–2026
NekretnineNaDlanu priprema tabele iz zvaničnih RGZ izveštaja, bez procena i dopuna. Preuzimanje je besplatno.
| Godina | Šta sadrži | Preuzimanje |
|---|---|---|
| 2025. | Cene po opštinama, kompleksi, garaže | [PDF] |
| 2024. | Prosek i raspon cena, kompleksi, krediti, rekordi | [PDF] |
| 2023. | Prosek i raspon cena, kompleksi, krediti, rekordi | [PDF] |
| 2022. | Prosek i raspon cena, kompleksi, krediti, rekordi | [PDF] |
| 2021. | Prosek i raspon cena, kompleksi, garaže, krediti | [PDF] |
| 2020. | Prosek i raspon cena, atraktivne lokacije, garaže | [PDF] |
Slobodno delite tabele uz navođenje izvora: NekretnineNaDlanu.com, na osnovu podataka RGZ-a. Originalne izveštaje objavljuje Republički geodetski zavod.
Česta pitanja o ceni kvadrata u Beogradu
Koliko košta kvadrat stana u Beogradu 2026?
Kvadrat stana u Beogradu u prvoj polovini 2026. košta u proseku 3.219 €. Medijana je 3.169 €/m². Podatak se odnosi na 10 centralnih katastarskih opština.
Koja je najskuplja opština u Beogradu?
Najskuplja opština je Savski venac, sa prosekom od 4.210 €/m². Slede Stari grad (4.030 €/m²) i Vračar (3.639 €/m²).
Gde je najjeftiniji kvadrat u Beogradu?
Od 10 centralnih opština, najjeftinija je Stara Rakovica, sa 2.600 €/m². Prigradske opštine poput Grocke, Surčina ili Obrenovca RGZ ne prikazuje u ovoj tabeli.
Da li je novogradnja skuplja od starogradnje u Beogradu?
Jeste, ali minimalno: 3.247 €/m² prema 3.201 €/m². Na Vračaru, Zvezdari i u Zemunu postojeći stanovi su skuplji od novih.
Koliko košta stan od 50 m² u Beogradu?
Po prosečnoj ceni, stan od 50 m² košta oko 161.000 €. Raspon ide od oko 130.000 € u Staroj Rakovici do oko 210.000 € na Savskom vencu.
Da li će cene stanova u Beogradu pasti?
Zvanični podaci ne pokazuju pad. Cene rastu svake godine od 2020, a u 2026. rast je ubrzao na 13,94%. Udeo kupovine na kredit je 40%, najviše od 2020.
Prodajete ili kupujete stan u Beogradu?
Sada znate koliko se stanovi u vašoj opštini zaista prodaju. Iskoristite to.
Ako prodajete, postavite realnu cenu od prvog dana i oglasite stan na NekretnineNaDlanu. Ako ste suvlasnik, pre oglasa proverite pravo preče kupovine.
Želite procenu po stvarnim, a ne oglašenim cenama? Pozovite Mariju Ratković Vuković iz agencije Domina i zakažite razgovor.
Poslednje ažuriranje: oktobar 2026. Izvor: Republički geodetski zavod (RGZ). Kada RGZ objavi nove podatke, stranica se ažurira, a stari podaci prelaze u arhivu na dnu.
