eKatastar: šta da proverite pre kapare za stan

Pre nego što date kaparu, otvorite eKatastar i proverite pet stvari: da li je stan upisan, ko je upisan kao vlasnik i sa kojim udelom, da li postoji hipoteka, da li postoji zabeležba spora ili zabrane otuđenja i da li se površina slaže sa oglasom. Pretraga je besplatna i traje par minuta. Javni pristup je informativan. Pre potpisivanja ugovora uvek tražite zvaničan izvod iz lista nepokretnosti.

Šta je eKatastar i šta pokazuje javni pristup

eKatastar je besplatan online servis Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) za uvid u podatke katastra nepokretnosti. Svako može da vidi osnovne podatke o parceli, objektu ili stanu, bez registracije i bez plaćanja.

To nije usluga iz ljubaznosti. Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture propisuje načelo javnosti: podaci katastra su javni i svako može da traži uvid u njih. Isti zakon nalaže da osnovni podaci o nepokretnosti i o imaocu prava (ime i prezime, odnosno naziv pravnog lica) budu besplatno dostupni na internetu.

U javnom pristupu eKatastra vidite:

• podatke o parceli: broj, površinu, katastarsku opštinu i kulturu
• podatke o objektu i posebnom delu objekta (stanu): površinu, sprat i broj
• imaoca prava, vrstu prava i udeo
• terete i ograničenja: hipoteke, zabrane i druge upise

Javni pristup ima jedno važno ograničenje. On je informativan i ne važi kao zvaničan dokaz. Za ugovor i overu kod javnog beležnika potreban je zvaničan izvod iz lista nepokretnosti.

Servis se nalazi na stranici eKatastar javni pristup Republičkog geodetskog zavoda.

Kako da pronađete stan u eKatastru, korak po korak

Stan u eKatastru pronalazite pretragom po adresi ili po broju parcele i katastarskoj opštini. Ceo postupak traje par minuta.

1. Otvorite javni pristup eKatastru na sajtu RGZ-a.
2. Izaberite pretragu po adresi ili po parceli.
3. Kod pretrage po adresi unesite opštinu, ulicu i kućni broj. Kod pretrage po parceli unesite katastarsku opštinu i broj parcele.
4. Otvorite objekat, a zatim posebne delove objekta.
5. Pronađite stan po broju stana i spratu.
6. Pročitajte podatke o imaocu prava i teretima.

Broj parcele i katastarsku opštinu zatražite od prodavca ili agenta. Pretraga po parceli je pouzdanija od pretrage po adresi, jer adrese u katastru ponekad nisu usklađene sa uličnom tablom.

Pet provera u eKatastru pre kapare za stan

eKatastar provera stana pre kapare svodi se na pet pitanja. Ako je odgovor na bilo koje od njih pogrešan, kapara čeka.

1. Da li je stan upisan kao posebni deo objekta

Stan mora biti upisan u katastar kao posebni deo objekta, sa svojim brojem i površinom. Ako u katastru postoji samo zgrada, a stan ne, prodavac nema čime da dokaže šta tačno prodaje.

RGZ i sam upozorava da je kupovina nepokretnosti koja nije upisana u katastar rizična kupovina. Stan bez upisa ne mora biti prevara. Ali ga ne možete kupiti kao uknjižen stan.

2. Ko je vlasnik, sa kojim udelom i sa kojom vrstom prava

Upisani vlasnik mora biti ista osoba koja potpisuje ugovor. Uporedite ime iz eKatastra sa ličnom kartom prodavca.

Proverite tri stvari:

• Udeo. Ako je udeo 1/2, stan ima još jednog vlasnika. Bez njegovog potpisa nema prodaje celog stana. Kod suvlasništva proverite i pravo preče kupovine.
• Vrsta prava. Svojina je ono što kupujete. Državina nije isto što i svojina.
• Broj upisanih lica. Dva naslednika, bivši supružnik ili firma kao suvlasnik menjaju ko mora da potpiše ugovor.

Državina je posebno važna. Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture predviđa da će držaoci koji do 1. maja 2028. godine ne upišu pravo svojine biti brisani iz katastra. Prodavac upisan kao držalac nema dokaz o svojini koji vam kao kupcu treba.

3. Da li postoji hipoteka ili drugi teret

Hipoteka znači da stan obezbeđuje nečiji dug, najčešće kredit kod banke. Stan sa hipotekom može da se kupi, ali samo ako je jasno kako se hipoteka briše.

Uobičajeno rešenje je da se deo kupoprodajne cene uplati direktno banci. Banka zatim izdaje brisovnu dozvolu, a hipoteka se briše iz katastra. Ovaj redosled mora da piše u ugovoru, ne u usmenom dogovoru.

4. Da li postoji zabeležba

Zabeležba je upis činjenice koja je važna za pravo svojine. Za kupca je zabeležba često ozbiljnija od hipoteke, jer govori o nečemu što još nije rešeno.

Najčešće zabeležbe koje usporavaju ili zaustavljaju kupovinu:

• zabeležba spora: pred sudom se vodi postupak o stanu
• zabeležba izvršenja: poverilac naplaćuje dug iz stana
• zabrana otuđenja i opterećenja: stan ne može da se proda dok zabrana traje
• zabeležba podnetog zahteva: u katastru čeka zahtev za upis, na primer drugog kupca

Zabeležba podnetog zahteva zaslužuje posebnu pažnju. Upisi u katastar se rade po redosledu prijema zahteva. Ako je neko pre vas predao zahtev za isti stan, on je ispred vas.

5. Da li se površina i struktura slažu sa oglasom

Površina u katastru je merodavna površina stana. Ako oglas kaže 62 m², a katastar 54 m², razlika je najčešće terasa, nadogradnja ili neozakonjen deo.

Plaćate ono što je upisano. Sve preko toga je razgovor o ceni ili o legalizaciji, a ne bonus.

Šta nalaz u eKatastru znači za kupovinu

Svaki nalaz iz eKatastra ima jasnu posledicu za kupca. Tabela pokazuje šta da tražite od prodavca pre kapare.

Nalaz u eKatastru	Rizik za kupca	Šta tražiti pre kapare
Stan nije upisan kao posebni deo	Nema dokaza šta se kupuje	Dokumentaciju o upisu ili odustajanje
Prodavac nije upisani vlasnik	Ugovor potpisuje pogrešna osoba	Dokaz o svojini, ostavinsko rešenje ili ugovor
Udeo manji od 1/1	Fali potpis suvlasnika	Saglasnost i potpis svih suvlasnika
Upisana državina	Nema dokaza o svojini	Upis prava svojine pre prodaje
Hipoteka	Stan obezbeđuje tuđi dug	Iznos duga i brisovnu dozvolu banke
Zabeležba spora ili izvršenja	Stan može biti predmet tuđeg postupka	Pravnosnažnu odluku i brisanje zabeležbe
Zabrana otuđenja	Prodaja nije moguća	Brisanje zabrane pre ugovora
Zabeležba podnetog zahteva	Neko je ispred vas u redu	Objašnjenje i uvid u zahtev
Površina manja od oglasa	Plaćate neupisane kvadrate	Korekciju cene ili dokumentaciju

Predbeležba i zabeležba: koja je razlika

Predbeležba je uslovni upis prava, a zabeležba je upis činjenice. To je cela razlika u jednoj rečenici.

Predbeležba se koristi kada pravo još nije konačno stečeno. Tipičan primer je stan u izgradnji, kupljen od investitora pre upotrebne dozvole. Kupac je predbeležen, ali još nije uknjižen kao vlasnik.

Zabeležba ne prenosi pravo. Ona upozorava svakoga ko gleda list nepokretnosti da postoji spor, zabrana ili zahtev. Od dana zabeležbe smatra se da je kupac za nju mogao da zna.

Zakon uvodi i načelo pouzdanja. Podaci upisani u katastar smatraju se istinitim i potpunim, a lice koje se na njih savesno oslonilo ne može zbog toga da snosi štetne posledice. Zato je provera katastra vaša zaštita, a ne formalnost.

Šta eKatastar ne pokazuje

eKatastar pokazuje stanje u katastru, a ne stanje u stvarnosti. Neke rizike morate da proverite drugim putem.

eKatastar ne pokazuje:

• dugove za komunalije, struju, infostan i održavanje zgrade
• neprijavljene promene, kao što su spojena terasa ili pregrađena soba
• ko stvarno živi u stanu, na primer zakupca sa ugovorom
• pravnu snagu: javni pristup je informativan, za ugovor treba zvaničan izvod

Zato eKatastar nije poslednja provera, već prva. Ostale korake opisali smo u tekstu o tome kako izbeći prevare pri kupovini stana.

Kada je vlasnik stana pravno lice: eKatastar plus APR

Kada je vlasnik stana firma, eKatastar je samo pola provere. Drugu polovinu radite u Agenciji za privredne registre (APR).

Ovo nije čest slučaj, ali je slučaj u kome se najlakše pogreši. U listu nepokretnosti piše samo naziv i matični broj firme. Ko sme da potpiše ugovor u ime te firme, piše u APR-u.

Uporedite izvod iz lista nepokretnosti sa izvodom iz APR-a i proverite:

1. Da li se naziv i matični broj poklapaju. Firma u katastru mora biti ista firma u APR-u.
2. Status firme. Firma u likvidaciji ili stečaju ne raspolaže imovinom na uobičajen način.
3. Ko je zakonski zastupnik. Ugovor potpisuje osoba upisana kao zastupnik, ili osoba sa njenim punomoćjem.
4. Ko su članovi i koliki su im udeli. Kada firma ima više vlasnika, udeli određuju ko odlučuje.

Četvrta tačka je razlog zbog kog se ugovori sa firmama osporavaju. Zakon o privrednim društvima predviđa da raspolaganje imovinom velike vrednosti zahteva saglasnost skupštine društva. Imovina velike vrednosti je imovina čija vrednost dostiže najmanje 30% knjigovodstvene vrednosti ukupne imovine društva. Za firmu kojoj je stan glavna imovina, prodaja stana je upravo takav posao.

Ako zastupnik potpiše ugovor bez odluke skupštine, član firme koji se nije složio može da ospori posao. Kupac tada ima uplaćen novac i sporni ugovor. Zato pre kapare tražite i odluku skupštine o prodaji stana, potpisanu u skladu sa udelima članova.

Primer iz prakse: zapisnik sa pečatom nije bio dovoljan

Prodavac stana bio je DOO, upisan u katastru kao vlasnik. Advokat kupca odmah je ukazao da je reč o raspolaganju imovinom velike vrednosti. Pozvao se na prag od 30% knjigovodstvene vrednosti imovine i na članove 470–471 Zakona o privrednim društvima. To znači da je bila potrebna odluka skupštine.

Društvo je tvrdilo da ima zapisnik sa pečatom i „sve što treba”. Poređenje sa izvodom iz APR-a pokazalo je drugu sliku. Jedan član društva bio je nepoznat. Drugi član, sa udelom od 5%, bio je preminuo, a nije se znalo da li je naslednik proglašen i upisan kao imalac tog udela.

Pravo pitanje zato nije bilo da li zapisnik postoji. Pitanje je bilo kako je skupština sazvana i kako su obavešteni svi članovi, uključujući nepoznatog člana i naslednike preminulog. Zato smo tražili odluku skupštine, zapisnik, nacrt ugovora i dokaze da su svi članovi uredno pozvani.

Ti dokazi nisu otklonili sumnju. Agent nije želeo da izloži kupca riziku osporavanja ugovora, pa posao nije ni zaključen. Kupac je izgubio jedan stan, ali nije izgubio novac.

Pouka je jednostavna. Pečat na zapisniku ne dokazuje da je skupština uredno sazvana. Ako član nije pozvan, odluka skupštine otvara prostor za osporavanje, a sa njom i vaš ugovor.

Lista provera NekretnineNaDlanu pre kapare

Lista provera NekretnineNaDlanu pre kapare je redosled koji agent prolazi pre nego što kupac uplati prvi dinar.

1. Pronađite stan u eKatastru po broju parcele i katastarskoj opštini.
2. Potvrdite da je stan upisan kao posebni deo objekta.
3. Uporedite upisanog vlasnika sa ličnom kartom prodavca.
4. Proverite udeo i vrstu prava: svojina, ne državina.
5. Zapišite svaku hipoteku i zabeležbu.
6. Uporedite površinu iz katastra sa oglasom.
7. Ako je vlasnik firma, uporedite katastar sa izvodom iz APR-a i tražite odluku skupštine.
8. Pribavite zvanični izvod iz lista nepokretnosti neposredno pre potpisivanja ugovora.

Tek posle ove liste dolaze kapara i ugovor. Najčešće greške u samom ugovoru opisali smo u tekstu ugovor o kupoprodaji nekretnine: najčešće greške. Troškove koji vas čekaju posle potpisa pregledajte u tekstu o porezima i taksama pri kupovini stana.

Česta pitanja

Da li je eKatastar besplatan?

Da. Javni pristup eKatastru je besplatan i ne zahteva registraciju. Plaća se samo zvaničan izvod iz lista nepokretnosti.

Da li se u eKatastru vidi ime vlasnika?

Da. Javni pristup prikazuje ime i prezime vlasnika, odnosno naziv pravnog lica, kao i udeo i vrstu prava. Adresa vlasnika se ne prikazuje.

Da li podaci iz eKatastra važe kao dokaz?

Ne. Javni pristup je informativan. Za ugovor, overu i banku potreban je zvaničan izvod iz lista nepokretnosti.

Šta ako stan nije uknjižen?

Stan koji nije upisan u katastar nosi veći rizik. Pre kapare saznajte zašto nije upisan i koja dokumentacija postoji. Bez toga ne znate šta tačno kupujete.

Ko briše hipoteku posle prodaje?

Hipoteka se briše na osnovu brisovne dozvole poverioca, najčešće banke. Redosled uplate banci i brisanja hipoteke treba da bude definisan ugovorom.

Pošaljite adresu stana pre nego što date kaparu

Kapara se vraća teško, a provera traje par minuta. Pre nego što uplatite bilo šta, pošaljite nam adresu stana ili broj parcele. Neko od agenata sa NekretnineNaDlanu proveriće list nepokretnosti sa vama i reći vam šta upisi znače za vašu kupovinu, pre nego što potpišete.