Porez na zamenu nepokretnosti: da li se plaća kada su stanovi iste vrednosti?

Zamena stana za stan nije oslobođena poreza, čak ni kada su obe nepokretnosti iste vrednosti i nema doplate. Zakon zamenu tretira kao prenos uz naknadu, pa svaka strana plaća 2,5% poreza na prenos apsolutnih prava na nepokretnost koju daje. Pored toga, može nastati i porez na kapitalni dobitak. Pre potpisivanja ugovora izračunajte obaveze obe strane i proverite da li imate pravo na neko oslobođenje.

Dve porodice se dogovore: dvosoban stan na Voždovcu za dvosoban stan na Zvezdari, bez doplate. Niko nikome ne plaća, pa deluje logično da nema ni poreza. Nekoliko nedelja posle overe ugovora, obe porodice dobijaju rešenje Poreske uprave. Porez na zamenu nepokretnosti postoji, i to za svaku stranu posebno.

Ovo je jedna od najčešćih zabluda u prometu nekretnina. Ljudi zamenu vide kao „trampu“ u kojoj novac ne menja vlasnika, dok je zakon posmatra kao dve prodaje u jednom ugovoru.

U ovom vodiču objašnjavamo ko plaća porez kod zamene stana, koliko se plaća, šta se menja kada postoji doplata i kada umesto poreza na prenos dolazi PDV. Na kraju vas čeka i kratka lista koraka, da zamena prođe bez neprijatnih iznenađenja.

Da li se plaća porez na zamenu nepokretnosti iste vrednosti?

Da. Zamena nepokretnosti smatra se prenosom uz naknadu, a naknada je druga nepokretnost koju dobijate. Svaki učesnik je poreski obveznik za nepokretnost koju daje i plaća 2,5% poreza na prenos apsolutnih prava, bez obzira na to što su vrednosti stanova potpuno jednake.

Osnov za ovo daje Zakon o porezima na imovinu, koji porez na prenos vezuje za svaki prenos prava svojine uz naknadu. Ministarstvo finansija je u više mišljenja potvrdilo da se i razmena bez doplate u novcu smatra prenosom uz naknadu.

Drugim rečima, jednaka vrednost ne poništava porez. Ona samo znači da obe strane plaćaju isti iznos.

Koliko iznosi porez na zamenu nepokretnosti?

Stopa je 2,5%, a osnovica je ugovorena vrednost nepokretnosti koju dajete, pod uslovom da nije niža od tržišne. Kod zamene se osnovica utvrđuje posebno za svaku stranu, pa svaki učesnik dobija svoje rešenje i svoj iznos poreza.

Pogledajmo primer. Marko i Ana menjaju stanove, a svaki vredi 100.000 evra. Marko plaća 2,5% na stan koji daje, odnosno 2.500 evra. Ana plaća isto toliko na svoj stan. Ukupno, zamena „bez para“ košta 5.000 evra poreza.

Mnogi pokušaju da u ugovor upišu nižu vrednost. To retko prolazi, jer Poreska uprava može da utvrdi tržišnu vrednost ako proceni da je ugovorena preniska. Tada se porez obračunava na njenu procenu, a ne na iznos iz ugovora. Realnu sliku o vrednosti daju tržišne cene kvadrata po opštinama, pa ih proverite pre nego što upišete iznos u ugovor. Ako želite širu sliku, pročitajte i naš vodič o tome koji su porezi i takse pri kupovini stana.

Šta se menja kada postoji doplata?

Kada jedna strana doplaćuje razliku u novcu, obe strane i dalje plaćaju porez na nepokretnost koju daju. Doplata ne menja pravilo, već samo pokazuje da vrednosti nisu jednake, pa će i iznosi poreza biti različiti.

Primer: Jovan daje jednosoban stan vredan 80.000 evra i doplaćuje 20.000 evra, a zauzvrat dobija dvosoban stan vredan 100.000 evra. Jovan plaća porez na svoj jednosoban stan, odnosno 2.000 evra. Druga strana plaća porez na dvosoban stan, odnosno 2.500 evra.

Posebna situacija je kada suvlasnici menjaju svoje udele u više nepokretnosti. I tada važi isto pravilo, a pre zamene sa trećim licem proverite i da li ostali suvlasnici imaju pravo preče kupovine.

Porez na kapitalni dobitak: skriveni trošak zamene

Mnogi zaborave da zamena može da donese i porez na kapitalni dobitak. Za potrebe ovog poreza zamena se smatra prenosom uz nenovčanu naknadu. Ako je tržišna vrednost stana koji dajete veća od cene po kojoj ste ga kupili, na razliku se plaća 15%.

Pojednostavljen primer: stan ste kupili za 70.000 evra, a danas vredi 100.000 evra. Na razliku od 30.000 evra porez bi iznosio 4.500 evra. Nabavna cena se usklađuje sa rastom potrošačkih cena, pa je stvarna razlika obično manja.

Porez na kapitalni dobitak se ne plaća u nekoliko situacija:

• ako ste stan imali u vlasništvu neprekidno najmanje 10 godina
• ako se prenos vrši između supružnika ili krvnih srodnika u pravoj liniji
• ako novac od prodaje uložite u rešavanje stambenog pitanja u zakonskom roku

Kod poslednjeg oslobođenja budite oprezni, jer je propisano za prodaju, a kod zamene nema novca koji se ulaže. Zato konkretan slučaj proverite sa poreskim savetnikom. Prijava se podnosi na obrascu PPDG-3R, u roku od 30 dana.

Kada se umesto poreza na prenos plaća PDV?

Ako jedna strana, najčešće investitor, prenosi novoizgrađen stan u prvom prometu kao obveznik PDV-a, za taj deo zamene obračunava se PDV, a ne porez na prenos apsolutnih prava. Druga strana, ako je fizičko lice, i dalje plaća porez na prenos za ono što daje.

Ovo je čest slučaj u Beogradu kod ugovora „plac za stanove“. Vlasnik placa ili stare kuće daje zemljište investitoru, a zauzvrat dobija nekoliko stanova u novoj zgradi. Tada svaka strana zamene ima svoj poreski režim, pa je važno da se to jasno razgraniči u ugovoru.

Kako da zamena nepokretnosti prođe bez iznenađenja

Zamena nekretnina je pravno jednako ozbiljna kao i kupoprodaja, a greške koštaju isto. Pre potpisa prođite kroz ove korake:

• Upišite realnu vrednost u ugovor. Previše niska vrednost donosi procenu Poreske uprave i rizik od spora.
• Dogovorite ko plaća koji porez. Ako jedna strana ugovorom preuzme i tuđi porez, postaje solidarni jemac za taj dug.
• Overite ugovor kod javnog beležnika. Posle overe počinje rok od 30 dana za poresku prijavu, a prijavu može elektronski da podnese i notar.
• Prijavite porez na imovinu. Za stan koji dobijate podnosite prijavu, takođe u roku od 30 dana.
• Proverite upis u katastar. Tek upisom postajete vlasnik i u javnoj evidenciji.

Većina problema nastaje zbog loše sastavljenog ugovora, pa pre overe proverite i najčešće greške u ugovoru koje važe i za ugovor o zameni.

---

Porez na zamenu nepokretnosti plaća se i kada su stanovi iste vrednosti, i to za svaku stranu posebno. Zapamtite tri stvari: svako plaća 2,5% na nepokretnost koju daje, može nastati i porez na kapitalni dobitak, a kod novogradnje deo zamene može ići pod PDV.

Dobra vest je da se sve ovo može izračunati unapred, pre nego što bilo šta potpišete. Tako tačno znate koliko vas zamena košta i da li imate pravo na oslobođenje.

Ako planirate zamenu stana, izaberite nekog od licenciranih agenata na platformi i zakažite konsultaciju. Agent će proveriti vrednost nepokretnosti, pripremiti dokumentaciju i pomoći vam da zamena prođe sigurno i bez skrivenih troškova.

Često postavljana pitanja

Ko plaća porez na prenos apsolutnih prava kod zamene stanova?

Porez plaćaju obe strane, svaka za nepokretnost koju daje. Svaki učesnik u zameni je poreski obveznik i dobija svoje rešenje od Poreske uprave. Stopa je 2,5% od ugovorene vrednosti, ako nije niža od tržišne.

Da li se plaća porez kada se menjaju stanovi iste vrednosti bez doplate?

Da. Zamena bez doplate u novcu smatra se prenosom uz naknadu, jer je naknada druga nepokretnost. Jednaka vrednost samo znači da obe strane plaćaju isti iznos poreza.

Da li jedna strana može da plati porez za obe?

Može, ako se tako dogovore u ugovoru. Strana koja preuzme tuđi porez postaje solidarni jemac, pa Poreska uprava može naplatu da traži i od nje. Obveznik ostaje ona strana koja prenosi nepokretnost.

Da li se plaća porez na kapitalni dobitak kod zamene stana?

Može se platiti, jer se zamena smatra prenosom uz nenovčanu naknadu. Porez od 15% plaća se na razliku između tržišne vrednosti i usklađene nabavne cene. Ne plaća se, na primer, ako ste stan imali u vlasništvu najmanje 10 godina ili ako se zamena vrši između supružnika ili krvnih srodnika u pravoj liniji.

U kom roku se podnosi poreska prijava posle zamene nepokretnosti?

Prijava za porez na prenos apsolutnih prava podnosi se u roku od 30 dana od overe ugovora. Prijavu može elektronski da podnese i javni beležnik. U istom roku podnosi se i prijava za porez na imovinu za stan koji ste dobili.